「節税のためにアパートを建てる」のは、経営者としてのスタートであって、ゴールではありません。
相続税対策の定番として語られるアパート建築。確かに「小規模宅地等の特例」の活用や、借入金による評価額の圧縮など、税務上のメリットは大きいです。しかし、それは「30年後もそのアパートが収益を生み続けている」ことが前提です。
世田谷・杉並のような人気エリアであっても、駅から遠い、あるいは周辺に同じようなワンルームアパートが乱立しているような場所では、将来的な空室リスクは非常に高いと言わざるを得ません。ハウスメーカーが提示する「一括借り上げ（サブリース）」も、将来の賃料減額請求が前提となっており、決して万能ではありません。
アパート建築の前に自問すべき3つのこと
- その土地の30年後の賃貸需要を、客観的なデータで予測したか？
- 借入金の返済計画に、大規模修繕費用が含まれているか？
- 相続人が、将来そのアパートを管理・運営する意思を持っているか？
私は、ハウスメーカーや銀行とは利害関係のない独立したコンサルタントです。行政書士として相続の全体像を捉えつつ、宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士として「事業としての成否」をシビアに判断します。「建てないことが最大の相続対策」という結論になることも、珍しくありません。
